##공장경매에서 point

공장은 중요한점이 공장저당법을 알아야 한다. 공장은 저당으로 토지와 건물외에도

‘기계기구’들도 저당을 잡는다. 공장에는 고가의 기계들, 설비들도 많이 있기 때문에

감정평가에서 기계기구들, 설비들도 포함해서 평가된다.

그래서 공경매에서 감정평가액만 보고 공장을 평가하면 안된다.

내가 이 공장을 낙찰 후 매도를 하거나 임대를 줄 때 동종업계 사람들이 와서 공장에 있는

기계기구들이나 설비들을 필요로한다면 좋겠지만, 공장은 업종도 많고 임차인이나 매수자 입장에서 필요없는 설비들까지 매수에 포함하고 싶지는 않을 것이다.

그래서 경공매를 하는 입장에서 공장을 입찰할 때는 ‘매각토지 및 건물현황’에서 기계기구품목이 없거나 금액이 작은 건을 접근해야한다. 왜냐면 기계기구들 금액이 크고 복잡한 기계일수록 명도(처리)하는데 굉장히 힘이 들기 때문이다.

권리분석상에서는 임차인현황표의 임차인 목록을 보고, 주거나 상가와 같이

말소기준권리를 찾고 가장 사업자등록을 빨리한 임차인이 말소기준권리(근저당,가압류,압류) 설정일보다 빠른지 느린지를 확인하는 동일한 절차를 거치면 된다.

말소기준권리보다 빠르면 대항력이 있는 것! 느리면 대항력 없는 것이다.

##담보평가액, 공매경가액, 경매평가액

쉽게 생각해서 감정평가액은 경매평가액의 경우 시세보다 100-110% 정도로 감정평가가 되고

공매는 90-100%정도로 평가된다. 사적인 평가기관에서 하느냐 공적인것을 하느냐의 느낌적 차이라 생각하면 된다

중요한 것은 담보평가는 굉장히 짜게 평가된다. 담보는 80-90% 시세에서 평가될 가능성이 굉장히 높다. 은행에서 감정평가기관에 담보평가를 맡길때 보통 감평기관은 굉장히 짜게 평가하게 되는 경향이 있어 이것이 투자에서 포인트가 된다.

상가경매의 경우 법원에서는 세무소로 직원을 보내어 해당 상가에 사업자등록을 신청한 사람이 있는지 확인하고 서류를 받아 해당 서류를 바탕으로 법원에서 매각물건명세서를 작성한다.

법원에서는 작성된 명세서를 바탕으로 사업자들에게 서류를 보내어 확정일자와 배당요구를 할 것인지 권리신고를 할지 안할지 요청한다.