울산부동산의 하락기와 최근 1년간 상승장으로 보는 투자포인트(feat. 송정지구, 대현더샵, 문수로아이파크)
#울산의 하락기와 현 상승장으로 보는 투자 포인트(feat. 송정)
< 울산 대장아파트 문수로 아이파크의 1년간 상승률 >
: 울산의 아파트값이 긴 하락기를 지나 상승장으로 본격적으로 돌입한지 1년이 지났습니다.
기존에 울산의 대장이었던 옥동의 중심인 문수로2차 아이파크는 33평과 39평 모두 1년간 66.7%라는 어마어마한
급등을 하였습니다.
기존에도 6억 이상이었고 그게 울산에서 가장 몸값이 비싼 시세였음에도 불구하고
대장답게 가장 큰 상승률을 보이며 39평대의 경우 12억에 실거래가 완료되었습니다.
이러한 상승장이 모두 부동산비수기. 여름 8월에 이루어졌고, 현재 b-05와 b-08 등 대박 청약을 대기하고 있는
상황에서, 청약이 끝난후 당첨되지 못한자들이 가을 부동산성수기를 맞이해 이제는 실입주자들이 상승을 이끌어가는
장이 되어갈 것으로 보입니다.
##울산 아파트 실거래가 지수로 보는 하락기
< 울산의 아파트 실거래가 지수 변동추이 >
’15.11월 실거래가격지수는 104.3으로 역대 가장높았던 지수를 기록한 이래
’19.08월까지 무려 4년간 하락기를 겪으며 실거래가 지수는 86.3까지 20% 가까이 하락하게 됩니다.
< 울산 동구 전하동 아파트 하락기간 시세변동 추이 >
이때 현대중공업으로 대표되며 나빠진 조선업으로 타격을 먹은 동구의 아파트의 경우 당시 동구 전하동 대장아파트는 이 시기 10% 가까운 시세타격을 먹게 됩니다. 동구 대장아파트임에도 가격방어가 안되고 4-5천씩 시세가 빠졌으니
대장이 아닌 동구와 더불어 북구의 아파트들은 찾아보지 않아도 더 심한 타격을 입었음을 알 수 있습니다.
동구 전하동의 3대장 아파트였던 전하 e편한, 푸르지오, 아이파크의 시세는
4년 하락기를 거치고 1년간 상승장을 겪은 지금에 와서야
5년전의 가격을 회복했네요..
부동산을 점점 사라져가는 화폐가치를 헷지할 수 있는 실물자산이라는
투자관점에서 봤을때 5년간 이러한 하락을 겪고 겨우 회복을 했다면, 그리고
그 자금을 다른곳에 투자했을때 얻었을 차익을 생각한다면
일반적으로 직장을 다니는 평범한 월급쟁이에게는 커다란 격차와 상실감을
줄만하기에 충분합니다. 이러한 하락기를 겪은 대부분의 울산지역민들은
아파트는 투자하는것이 아니라 거주하는 것이며 울산아파트가 오를리가 없다는
공포감에 휩싸여 미분양이 증가하고
마피, 무피의 분양권이 나오던 ‘19년 9-10월경쯤이 가장 지역민들이 비관적으로 울산시장을 바라보던 때가
아닌가 싶습니다.
또한 동구만을 예로 들어 설명을 드렸지만, 이 시기는 옥동과 신정동의 학군과 대공원 인프라를 끼고 있던 현재도 가장 비싼 몇몇 아파트를 제외하곤 중구, 북구, 남구 일부 모두가 하락을 겪었던 시기입니다.
##울산 하락기의 원인
: ‘15년 11월 실거래가 지수를 보면 ’09.3월 이래로 큰하락없이 점진적으로 우상향을 해왔던 울산의 부동산을 볼 수 있습니다. 이 때 건설사들도 고분양으로 차익을 남겨먹으러 울산에 들어왔을 것이고 송정택지지구로 대표되는 많은 공급물량이 4년간 쏟아져나왔습니다.
울산의 공급물량을 보시면 이미 13년도부터 적정수요량인 6,000세대를 넘어 많은 물량들이 19년도까지 있었네요. 13-14년도의 공급물량의 경우 이전에 부족했던 공급을 메웠다고 봤을 때
15년 이후로 송정지구 입주(약 4,500세대)와 같은 대규모 물량이 입주되었던 19년도의 12,500세대 이상의 공급물량은 울산의 하락장의 끝에 큰타격을 주었을 것입니다.
< ‘14년 12월 이후 울산 미분양 현황 >
’15년.11월 이후로 미분양이 증가하고 있음을 알 수 있습니다. 공급물량이 많아졌으니 미분양도 쌓여가겠죠?
‘17년도 하반기 이후로는 꾸준히 1,000개 이상의 미분양이 쌓여있었고
‘19년도 7월-10월경 남아있던 송정지구의 미분양이 해소되며 점점 낮아져가는 수치를 확인할 수 있습니다.
이렇게 미분양이 점점 증가하거나 계속 쌓여있을 때가 하락장의 마지막일 수도 있음을 생각하고 좋은 집을 고르면
최대한 저점에서 잡을 수 있겠습니다. 어떤 아파트를 골라야하는지는 최근 보면 해당 지역 부동산카페나 커뮤니티에서 당시 가장 별로라고 욕먹는 신축아파트 중 객관적으로 나쁘지 않은 입지와 브랜드파워를 가진 아파트를 고르면 될것같은..
(2편에 이어서 계속..)