부동산 경매 상가투자 : 환산보증금이란?

#부동산 경매 상가투자 : 환산보증금이란?

: 부동산 경매지를 보다보면 주택과는 다르게 상가물건에서 '환산보증금'을 찾을 수 있다.

주택은 주택임대차보호법에서 그 금액이 크던 or 적던간에 서민들의 보증금을 보호해주려고 한다.

주택같은 경우는 수입을 위해서 거주하는 것이 아니라, 말그대로 주거를 하고 생활하기 위해있는 것이지만, 상가의 경우는 임차인이 영업을 통해 소득을 추구하기 때문에 주택과 상가는 다른 기준으로 보호해주어야 하는 보증금을 낸 서민인지 아닌지를 구분해야 한다.

이 때 필요한 개념이 환산보증금이다. 상가의 임차인이 법으로 보호해주어야 하는 서민인지 아닌지를 구분하기 위해서 필요하다는 뜻이다.

1. 환산보증금 : 기존의 보증금 + 월세 x 100

 ex) 보증금 5000에 월세 50인 경우 : 5000 + 50 x 100 = 1억

2. 주택 - 주택임대차보호법과의 차이

 : 주택은 임차인이 계약, 인도, 전입을 하면 그 다음날 0시부터 대항력으로서 보호가 된다.

상가는 임차인이 사업자등록을 신청하고 이사를 하면 그 다음날 0시부터 보호가 된다.

(= 말소기준권리보다 빠른 사업자등록을 한 임차인의 경우)

3. 낙찰자가 부담해야할 보증금은

 : 경매에서 상가를 낙찰받은 후 낙찰자가 부담하게될 보증금은 환산보증금이 아닌 임차인이 낸 보증금이다. 환산보증금은 앞서 말한것처럼 이 임차인이 법으로 보호해주어야하는 서민인지 

아닌지를 판단하는 기준일 뿐이다.

4. 2015년 5월13일 전후 상가 임차인의 대항력 기준이 바뀌었다.

 : 2015년 5월13일 이전에 환산보증금을 초과한 선순위 상가임차인은 보호를 받지 못했다. 

주택의 확정일자처럼 상가도 경매로 넘어갔을 시 임차인이 보호받기 위해선 마찬가지로 확정일자(=돈을 받아가는 순서)가 필요하고 보증금을 받아가기 위한 자격요건으로 배당요구를 해야 한다. 이는 주택의 경매프로세스에서와 같다.

만약, 임차인이 계약을 하고 사업자등록을 신청했다. 보증금도 있고 월세도 있다. 이 때 환산보증금이 기준보다 크면 확정일자가 있어도 법에서 보호를 받지 못했다.

2015년 이전에 계약한, 환산보증금을 초과한 임차인들은 법에서 보호를 받지 못하며,

따라서 우선변제권이 없어 확정일자를 부여하지 않았다.

5. 환산보증금이 큰 임차인들이 설정하는 전세권

: 이 때문에 월세를 많이 내야만 영업을 할 수 있는 값비싼 지역에서 영업을 한 임차인은 억울하게도 환산보증금 제도 때문에 보호를 받지 못하게 된 경우가 많아졌다. 그래서 이러한 억울한

임차인들은 상가임대차보호법이 아닌 민법을 통해 보호받고자 전세권을 설정했다.

(이것은 주택임대차보호법에서 대기업들이 사택으로 일반 주택들을 임차할 때 주택임대차보호법에서 보호받지 못하여 전세권설정을 통해 민법으로서 보호받고자 함과 같은 맥락이다.)

말소기준권리보다 먼저 있는 선순위 전세권이 설정되어 있을 때 대기업 사택 또는 상가에서 주택임대보증금이나 환산보증금이 큰 경우 임차인들은 배당요구를 하지 않는다. 배당요구를 하지 않음으로써 낙찰자가 인수하게 만드는 것이다. 

6. 개정된 상가임대차보호법(2015년 5월13일 이후)

: '환산보증금을 초과하더라도 대항력을 인정해준다.'

  '2015년 5월13일 이전에 계약하였더라도 갱신(묵시적 갱신 등)된 임차인도 대항력을 인정한다.'

2015년 5월13일 이전에 사업자등록을 신청한 임차인이 있다. 확정일자도 없고 환산보증금은 

크다. 이러한 임차인의 상가들이 경매에서 나온다면?

우리는 말소기준권리보다 먼저 사업자등록을 한 임차인이 있는지 없는지를 따져본다. 그리고

그 계약이 갱신이 되었는지 안되었는지를 확인한다. 권리분석에서 사업자등록신청일이 말소기준권리보다 후순위라면 말소되므로 신경 쓸 필요가 없다.

 

"환산보증금은 정부가 임차인이 서민인지 아니면 돈을 잘버는 서민이 아닌 사람인지를 구분하기 위해서 사용되는 개념이다. 이를 통해 정부가 법으로서 보호해줄지 말지를 결정하는 기준이다."